Generálkivitelezés, előszó
Ebben a cikkben a generálkivitelezés rejtelmeit mutatnám be azoknak, akik nem döntöttek még a családi házuk felépítésének kivitelezéséről. Egy átlagember életében általában egy, maximum két házépítés zajlik le. Na nem azért, mert az emberek utálják a változatosságot, sőt, a fő akadály az, hogy nagyon drága az építkezés. Régebben (20-30 évvel ezelőtt) az emberek könnyebben végig tudtak vinni egy házépítést, mert a fizetésükhöz képest egy építés nem volt annyira megterhelő.
Ezzel az egésszel azt szeretném érzékeltetni, hogy mekkora a tét. Rengeteg ember egyszerűen nem teheti meg, hogy addig próbálkozzon a házépítésekkel ameddig valamelyik ház jól nem sikerül. Egy vagy két lehetőségünk van, és azt a lehetőségeinkhez mérten megfelelően ki kell használni. Na ez a bejegyzés erről szól, és itt jön be a képbe a generálkivitelezés…
Generálkivitelezés jelentése
Kezdjük azzal, hogy mit jelent a generálkivitelezés az építőiparban: egy építési munkát (pl. családi házépítés, lakásépítés, felújítás) megrendelünk egy építőipari vállalatnál, és ő azt kivitelezi az építés munkafolyamatait összefogja, koordinálja, a menet közben felszínre kerülő kihívásokat megoldja.
Nézzünk egy családi házépítést. Ha megrendeljük generálkivitelezésben egy építőipari cégtől, akkor az árajánlatban szereplő összes tételt el kell, hogy végezze. Az árajánlatot a kivitelező pedig egy komplett terv alapján készítik, úgy, hogy elviekben komplett kivitelezést jelent.
Kulcsrakész kivitelezés
Ahogy a neve is látatja, csak bedugjuk a kulcsot, és beköltözhetünk. A legtöbb családi házas generálkivitelezés ebben a formában kerül szerződéskötésre. Sajnos ennek a fázisnak a legtöbb buktatója: itt derül ki, hogy mi minden is maradt ki a szerződésünkből és az árajánlatunkból. Nagyon ritkán készül el a kerítés, a kertépítés, a csepegtetőjárdák, takarítás és még hosszan sorolhatnám. De a kulcsrakész házak megrendelése jár a legkevesebb plusz energiával. Itt ténylegesen csak a belső elrendezésekre, burkolatokra és a ház berendezésére kell koncentrálnunk.
Generálkivitelezés előnyei és hátrányai
A generálkivitelezésnek nagyon komoly előnyei, és enyhe buktatói is vannak. Ezt úgy kell felfogni, hogy az ember nyugalmat és időt vásárol magának, ha kiadja háza építését egy generálkivitelező cégnek. Igenis tegyen el a kivitelező cég több pénzt, de az építésből fakadó stresszt, időveszteséget, időjárási körülmények miatti átszervezéseket, és döntési nehézségeket cserébe vállalja ő fel!
Kinek érheti meg kiadni egy generálkivitelezőnek az építését?
akinek pénzügyi lehetősége van rá
aki nem ért az építőiparhoz, és nem is érdekli
akinek többet ér az ideje annál a pénznél, amit megtakaríthatna egy generálkivitelezőn
Generálkivitelezés előnyei
nyugalomban, idegeskedés nélkül végig lehet vinni az építkezést
gyorsabb, szervezettebb kivitelezés valósul meg, mivel állandó munkakapcsolatokkal egy generálkivitelező jobban össze szervezi a kivitelezést
Belefoghatunk úgy építésbe, hogy nem vagyunk tisztában az építőipari munkafolyamatokkal
Egész házra szóló garanciát kapunk a kivitelezés után
A teljes kivitelezésről számlánk lesz, így a garanciális ügyintézések könnyebben valósulnak meg
A kivitelezés során lévő esetleges büntetések nem jelenthetnek nem várt költséget
Nem kell folyamatosan kivitelezőt keresni, melyeknek a munkáik közé történő beiktatás végett várni kell a kivitelezésük megkezdésére (gyorsabb kivitelezés, esetlegesen kikötött kötbér)
Jobb minőségű kivitelezés, mivel a generálkivitelező felel az alvállalkozói munkájáért is, és megfelelően szakmai szemmel ellenőrzi
Építőipari balesetek elkerülnek, a kivitelező felel érte
Nem kell fizikai munkát végeznünk, a szakemberek elvégzik az építés minden fázisát kulcsrakész ház kivitelezésénél
A kivitelezés időben befejezhető, a építésre kikötött befejezési határidőt kötbérrel lehet terhelni, mely az esetleges kellemetlenségeket fedezi
A szerződésben kikötött árakat az alapanyagok árának növekedése nem befolyásolja, így tervezett lehet az építési költségvetés
Generálkivitelezés hátrányai
A kivitelezés drágább mintha magunk szenvednénk le az építkezés lebonyolítását (10-15% növekedés)
Ha nem megfelelő generálkivitelező céget nézünk ki magunknak akkor megnehezítheti a kivitelezést (előre finanszírozást kér a cég, de a bank teljesítést szeretne)
Teljesen a generálkivitelezés alatt sem bízhatunk mindent a kivitelezőre, a tervezési fázisban, és a helységek lakberendezői kialakításánál tevékenyen részt kell vállalnunk a kivitelezésben
Mindent precízen papírozunk le, a kivitelezés befejezési dátumától kezdve a műszaki tartalomig, kötbérig, illetve a kivitelezésnél ki a kompetens a változásokban eljárni. Ha ezek nem történnek meg átverhetnek minket a kivitelezők
Ha összeveszünk a generálkivitelezővel, akár peres eljárásig is fajulhat a vita, mely évekig húzódhat, és addig a házunk kivitelezése nem folytatódik.
A telket mindenképpen nekünk kell felkutatni, kivétel ez alól, ha a házunkat telekkel együtt vásároljuk a kivitelezőtől
Önálló építés előnyei és hátrányai
Önálló építés
A saját erővel való kivitelezés is járható út, de sok buktatót rejt, és nagy áldozatvállalással jár. Általában pénzügyi megfontolásból kezdünk önállóan szervezett építésbe. Megpróbálunk olcsón, jót elkészíttetni, ez vagy összejön, vagy nem. Ma egy átlagos ház generálkivitelezése 35-50 millió forint közé tehető, ha generálkivitelezővel építjük fel, akkor azt a 10-15%-os felárat (4-7 millió forintot ) szeretnénk megspórolni a kivitelezésen. Ez sokszor erőn felüli feladat, mivel a szakemberhiány és a szakemberek szervezésében nem jártas emberként nehéz megbízható, pontos és nem utolsóképpen jó szakembert találni a kivitelezési munkára. És ha jön egy nehézség, amelyet meg kell oldani, nehezebben boldogulunk vele. A munkafolyamatokat a munkaidőnkben kellene szervezni, mivel legtöbb esetben a kivitelezők is akkor dolgoznak mikor mi a munkahelyünkön tartózkodunk. A megtakarított összeg nem minden esetben fedezi azt a stresszt és időt, amelyet az építkezésre ráfordítunk. Sokszor hallani róla hogy családok mentek tönkre akik így belekezdtek építésbe.
Önálló építés előnyei
Egy generálkivitelezésnél olcsóbban lehet a házat felépíteni (10-15% megtakarítás)
Beleszólási lehetőség az építkezésbe és folyamataiba
Új ismeretségeket szerzünk az építőiparból
Maszekolások, feketézések kiaknázásának lehetősége
Önálló építés hátrányai
Nagymértékű stressz a kivitelezésnél
Mindig új megoldandó hibák, nem számolt folyamatok szervezése
Nem értünk az építőiparhoz, akkor egy rosszul megválasztott részfolyamat kivitelező a vélt megtakarítás nagy részét elviheti
A kivitelezőkkel egyesével kell egyezkedni, ajánlatokat kérni, mely időt, energiát emészt fel, és rajtunk a teher, hogy megfelelő kivitelezőt válasszunk a munkafolyamatra mely nem ver át minket és szakszerűen elvégzi a munkát
Nem lesz garanciánk az építkezésre, valószínűleg mindenki egymásra mutogat majd egy garanciális hiba előkerülése esetén
Előfordulhatnak majd építési hibák, mivel nem vagyunk szakemberek és összetetten nem tudjuk ellenőrizni a kivitelezési munkafolyamatot, amelyekkel majd a későbbiekben együtt kell élnünk
A tervezés során minden munkafolyamatra ki kell térni, nem lesz segítség a kivitelezés során, magunknak kell meghozni a döntéseket, melyekért magunk leszünk a felelősek
A kivitelezési munkafolyamatokat nekünk kell összeszervezni, koordinálni, mely a mai viszonylatban nem kis feladat úgy, hogy a szakemberek előre betáblázva vannak. Ha egy szakember megcsúszik a kivitelezéssel, akkor az egész kivitelezést hatványozottan érinti. Egy rövid csúszás egy mesternél megakaszthatja a munkafolyamatot annyira, hogy a végső befejezés abból adódóan hónapokat csúszhat.
A maszekolásba csúnyán bele lehet bukni nem megfelelő kivitelezésnél soksor a javítás nagyobb költséggel jár, mint a kivitelezés
Az előnyökről és hátrányokról röviden tömören ennyit jegyeznék meg. Valószínűleg mindenki megértette, hogy a generálkivitelezéssel a szakértelmet és nyugalmat fizetjük ki, mellyel a házunk építése egy élmény lehet nem idegeskedésbe fullad a kivitelezés. Az önállóan kivitelezett építéssel pedig pénzt spórolhatunk magunknak az időnk ráfordításával, de megjegyezve az olcsóság sok esetben hiba lehet, ha elnézünk valamit a kivitelezésnél akkor hirtelen sokba kerülhet a szakértelem nélküli kivitelezésünk.
Generálkivitelezés menete
Egy generálkivitelezés miként megy végbe a megrendelő szemszögéből? A megrendelő feladata főleg a kivitelezés elején, és a végén nyilvánul meg, de vannak részfeladatok, melyeket a megrendelőnek kell elvégezni. A fő megrendelői feladatokat így csoportosítanám:
Telek megvásárlása
Az első nagy feladat. Telek nélkül nem létezik családi ház építés. A telek helye és tájolása az első szempont, melyen egy építkezés során nem nagyon érdemes spórolni. A házunk megépítése legtöbb esetben ugyanannyiba kerül egy kvalifikáltabb helyen is, mint akár egy szántó közepén. Itt nagymértékben az igényeink határozzák meg a számunkra megfelelő telek helyét. A megfelelő telek kiválasztásában nyugodtan kérjük ki tervező, építőipari szakember tanácsát, mivel az általunk megálmodott ház kivitelezése nem minden esetben valósítható meg egyes helyeken lévő telkekre. A telek kiválasztásának buktatóiról Hogyan válasszunk építési telket blogbejegyzésünkben bővebben olvashatnak.
Tervezés
Ez lesz a legfontosabb, és legbonyolultabb feladatunk az építkezés során, ha generálkivitelezéssel építkezünk. Ekkor kell eldöntenünk, házunk minden paraméterét. Leülünk egy tervezővel konzultálni, majd az esetleges gépészeti igények figyelembevételével a házat az általunk vásárolt telek építészeti és helyi adottságaihoz és engedélyezéséhez lehetően az igényeinknek megfelelően elkészít egy előzetes tervet. Egy rossz építési tervvel lehet bukni a legnagyobbat az építés során. Ha már kialakul a ház végleges építészeti elrendezése, akkor jöhet a mindenre kiterjedő tervezési lista arról, hogy mik az igényeink a házzal kapcsolatban. A villanyszerelési lámpák, konnektorok, kapcsolók helyei, az épületgépészeti kivitelezéssel kapcsolatban milyen fűtési rendszert szeretnénk, a ház hűtését mivel érjük el, a ház megfelelő levegő utánpótlása szellőzőberendezéssel történik e. A ház energetikai besorolása milyen lesz, milyen vastagságú és anyagú szigetelések kerüljenek fel a mennyezetre, illetve az oldalfalakra, Milyen energetikai besorolású nyílászáró kerüljön beépítésre, a nyílászárókon redőny kerül e kiépítésre, ha kerül akkor rejtett vagy falon kívüli, illetve kézi vagy motoros működtetésű. És még egy csomó eldönteni való részfeladat, mely a kivitelezés végleges költségét nagymértékben befolyásolja. A generálkivitelező ezen munkafolyamatok pontos meghatározása után ad ajánlatot a kivitelezési munkára.
Árajánlat, szerződés, műszaki melléklet
A megrendelőre nézve ez a három dokumentum a legfontosabb egy generálkivitelezés során! Ezen papírok mutatják meg nekünk, hogy mit is vásárlunk a kivitelezőtől. Sok cég ezt elintézi egy 3-4 oldalas nyomtatvánnyal. De egy 40-50 millió forintos kivitelezés során azért ennél részletesebb kidolgozású szerződés és műszaki melléklet szükséges mivel, ha kivitelezési problémánk adódik a ház építése során, ezen papírok tartalmát nézve kérhetjük számon a generálkivitelezőtől az építkezésünk műszaki tartalmait. Egy papíron nem lefektetett műszaki megoldás, ha nem megfelelő a ház paramétereihez akkor nem számonkérhető, a kivitelezőtől esetleges hiba felszínre kerülése után. Ezért minden esetben csak olyan kivitelezővel kössünk szerződést, aki pontosan leírja a ház műszaki tartalmának minden paraméterét, melyet akár számon is kérhetünk tőle a kivitelezés során. Amely cég ezt korrektül megfogalmazva szerződésben rögzíti, az már félig nyert is a megrendelő bizalmának megszerzésében.
Gondoljon bele: Ha a szerződésben nem rögzítik a kerítés elkészítését, a külső közművek kivitelezését, terasz kivitelezését, akkor később lehet a kivitelezővel vitatkozni mit tartalmazott a szerződés. Mindenképpen a szerződésbe vagy műszaki tartalomban rögzíteni kell az egyes folyamatok részei e a szerződésnek és a kivitelezési árnak.
Kivitelezés
Mivel generálkivitelezőnk van sok teendőnk nincs a kivitelezéssel. Ha hibát találunk akkor jelezzük ezt a műszaki vezetőnek, vagy aki ki van jelölve nekünk kapcsolattartásra az adott projektnél. A munkafolyamathoz azon anyagok kiválasztása melyet nekünk kell eldöntenünk. Értem ezalatt a helységek színeinek kiválasztása, a csempe, padlóburkoló anyagok kiválasztása, megrendelővel történő egyeztetés, mennyiség felmérése után az esetleges megrendelése, csaptelepek, szaniterek kiválasztása, megrendelése, illetve villanykapcsolók, lámpatestek megrendelése. Egyéb dolgunk nincs a kivitelezésnél, illetve még annyi, hogy a kivitelezési folyamatoknak megfelelően időben fizessük a kiszámlázott tételeket.
Számlázásra a kivitelezők különböző részütemeket határoztak meg, melyeket a kivitelezésnél vagy előre fizetve, vagy kivitelezés után fizetve kell kiegyenlíteni. Mindenképpen megjegyezném, hogy szerződéskötés után a megrendelő szempontjából előnyösebb ha egy munkafolyamat árát a kivitelező nem előre kéri el, hanem a teljesítést követően számlázza ki.
Műszaki átvétel
A ház műszaki átvétele a megrendelőnek történt készre jelentés után történik. Itt a megrendelő a kivitelező képviselőjével együtt kimegy az ingatlanhoz és bejárják annak helységeit, majd egy listát készítenek arról mely hibákat kell a kivitelezőnek javítani az átvételtől számított belátható határidőn belül (remélhetőleg ez a lista igen rövid lesz). A műszaki átvétel időpontjáig a megrendelő sem végezhet munkát az építkezésen. A hibák javítása után megtörténik a műszaki átadás és a megrendelő a kivitelezés utolsó díjának rendezése után a naplót le kell zárni, a használatbavételi folyamatot hatósági papírokat el kell végezni, majd az újdonsült tulajdonos birtokba veheti újonnan épült ingatlanát.
Buktatók a generálkivitelezés alatt
Egy pár pontban részletezném melyekre kell fokozottan figyelni a generálkivitelezés folyamán
Építész tervezés… a házépítés alapja, ezt jól kell összerakni nincs
Mindenre kiterjedő árajánlat, műszaki tartalom
A szerződésben kötbér kikötése az időbeli késések kiküszöbölésének
Referencia megnézése esetlegesen
Előleg fizetése. Szerződéskor normális dolog, hogy a generálkivitelező egy szerződési összeget bekér, melyből fedezi a tervezői és kezdési ráfordításokat, de a kivitelezés során törekedjünk arra, hogy a meghatározott ütemek fizetése a teljesítés után történjen. Sokkal megnyugtatóbb egy elvégzett munka után fizetni, mint az előre kifizetett ütem elkészültét várni. Építkezésünk így sokkal megnyugtatóbban fog lezajlani, és élmény lesz az építkezés nem rémálom.
Az utolsó végszámlát a kivitelezés műszaki átvétele után fizessük a kivitelezőnek, az esetleges javítások mielőbbi elvégzése érdeke legyen mindenkinek
E naplós kivitelezésnél minden esetben a generálkivitelező felel az e napló szakszerű vezetéséért. A hatóságok a szakszerűtlen vezetésnél megbüntethetik a napló vezetésért felelős személyt.
Ha menet közben változtatnánk valamin, akkor a kivitelező cég rugalmasságától függ, hogy miként veszi az akadályt. A profitorientált kivitelező gárdák nem szívesen veszik a változtatásokat.
Generálkivitelezők típusai
A generálkivitelezőket három típusba sorolnám. Köztük, és a kivitelezések minősége között hatalmas különbségek vannak.
A helyi maszek kivitelezők
Olyan kivitelezők, melyek egyfajta házat tudnak, de azt is sok hibával. Olcsón dolgoznak, viszonylag gyorsan is, de jó eséllyel a munka elejétől a végéig semmiféle papír nem készül az építkezésről, maximum egy szerződés az a 3-4 oldalas fajta mely semmilyen konkrétumot nem ad a műszaki tartalomról. E naplót a munka végén nyitnak, ha egyáltalán nyitnak, melyet hamarosan le is zárnak. A garancia külföldi szó, de mi ugye itthon vagyunk, így sokat ne álmodozz a későbbi problémák megoldása után. Esztétikai problémákra számítani kell, az építkezés végszakasza álmatlan éjszakákkal telhet. Általában típusházas tervekkel dolgoznak, melyeken változtatni nem nagyon, vagy csak felár ellenében lehet. Szakembereik univerzálisak, sok mindenhez is értenek. (mindenhez egy kicsit) Ha valami nem sikerül a kivitelezésben, nem vagy nehezen javítják ki, egy valamiben viszont jók, olcsók tudnak lenni. Ez sokszor elhomályosítja a megrendelők ítélőképességét, és ezen csapatok felé tereli a kivitelezés megvalósítására irányuló érdeklődést.
A Családi, baráti kivitelező csapatok
Általában családi, baráti vállalkozásokról van szó, ár érték arányban ők lesznek a jó választás. Itt 6-8-10-15 fős vállalkozásokat kell elképzelni, ahol mindenkinek meg van a maga erőssége, illetve a más szakmákra irányuló kivitelezéseikre bejáratott megbízható kivitelezőgárdával rendelkeznek, melyekkel évek óta együtt dolgoznak. Az ilyen vállalkozások rugalmasan kezelik a menet közben történő változtatásokat, megfelelően leírt műszaki tartalommal ellátottan szerződnek. A nyereség fontos a cégük életében, de a minőség és az érték melyet teremtenek sokkal fontosabb számukra. Folyamatosan nyomon követik az új technológiákat, és beillesztik azokat kivitelezéseikbe.
A generálkivitelező nagyvállalatok
A generálkivitelezések szakértői. Éves szinten több száz családi ház kivitelezéssel a hátuk mögött sok tapasztalattal rendelkeznek a kivitelezések buktatóiról, melyekre kiforrott technológiákkal, megoldásokkal rendelkeznek. Gyakran országos szinten dolgoznak, és több brigáddal rendelkeznek, saját kivitelezési csapatuk van minden kivitelezési folyamatra. A megrendelt ház tervezésekor legtöbbször szabad kezet kapnak, mindenre van letesztelt rendszerük, mely bevált az építkezéseik folyamán. A rengeteg előnyt és pozitív dolgot több hátrány is árnyalja, egyik az ár, álltalában drágább kivitelezések illetve, ha elindul az építkezés nem, vagy nehezen lehet módosítani a kivitelezési munkán. Néha saját telkünkre sem engednek be, mivel építési területtel a megrendelés után ők rendelkeznek az átadás időpontjáig.
Összegzés
Az én véleményem az, hogy bármilyen építkezési formát választasz próbáld meg élvezni az elejétől fogva a kihívásokat melyek végig kísérik építkezésed minden fázisát. Ha nem értesz az építőiparhoz, akkor megfelelő generálkivitelezési csapattal teljes mértékben meg tudod valósítani álmod, melyet elképzeltél és egy értéket teremts, mely több generációt is szolgál.